هدف
۱ . هدف این استاندارد تجویز روش های حسابداری درآمد و مخارج مرتبط با فعالیت های ساخت املاک است. موضوع اصلی این استاندارد، شناخت و تخصیص درآمدها و مخارج فعالیت های ساخت املاک در دوره‌های مالی انجام این فعالیت هاست.
دامنه کاربرد
۲ . این استاندارد باید برای حسابداری فعالیت های ساخت املاک به کار گرفته شود.
۳ . این استاندارد در مورد واحدهای تجاری که به فعالیت های ساخت املاک مشغول هستند، صرف‌نظر از اینکه این عملیات جزء فعالیت های اصلی آنها باشد یا خیر، کاربرد دارد.
۴ . این استاندارد، برای ساخت املاک که با هدف استفاده توسط واحد تجاری انجام می شود، کاربرد ندارد.
۵ . با توجه به ماهیت و ویژگی های فعالیت های ساخت املاک، حسابداری عملیات شهرک‌سازی اعم از مسکونی، صنعتی یا تجاری نیز بر اساس الزامات این استاندارد انجام می شود.
تعاریف
۶ . اصطلاحات ذیل در این استاندارد با معانی مشخص زیر به کار رفته است:
• ارزش نسبی فروش : نسبت ارزش فروش هر واحد ساختمانی به ارزش فروش مجموع واحدهای ساختمانی یک پروژه یا نسبت ارزش فروش هر پروژه به ارزش فروش مجموع پروژه‌ها.
• ارزش فروش : بهای فروش برآوردی جاری یک واحد ساختمانی در وضعیت نهایی قابل فروش آن، در هر مقطع زمانی.
• پروژه : تمام یا بخشی از واحدهای ساختمانی مورد اجرا در یک مکان جغرافیایی مشخص که یک مرکز انباشت مخارج را تشکیل می دهد.
• فعالیت های ساخت املاک : مجموعه فعالیت هایی است که برای طراحی و احداث املاک برای فروش ضروری است. تحصیل زمین برای احداث و فروش ساختمان و یا آماده سازی و فروش زمین، به طور کلی یا جزئی، بخشی از این فعالیت است.
• واحد ساختمانی : یک واحد مسکونی، تجاری یا صنعتی، یا زمینی که برای فروش، احداث یا آماده می شود.
ماهیت فعالیت های ساخت املاک
۷ . واحد تجاری ممکن است فعالیت های ساخت املاک را در یک مکان جغرافیایی مشخص یا در مکان های متعدد انجام دهد. برای مثال ممکن است فعالیت ساخت املاک شامل احداث یک برج ۲۰ طبقه، یک برج ۳۵ طبقه، یک مرکز تجاری و چندین واحد ویلایی در قطعه زمینی مشخص باشد. در این صورت هر یک از موارد یاد شده یک پروژه و قطعه زمین مذکور یک مکان جغرافیایی مشخص محسوب می گردد. در سایر موارد، تشخیص مکان جغرافیایی مشخص بنا بر قضاوت مدیریت صورت می گیرد.
۸ . ویژگی اصلی فعالیت های ساخت املاک این است که در بیش از یک دوره مالی انجام می شود. این امر ناشی از مراحل اخذ مجوز از سازمان های مربوط و نیز ماهیت عملیات ساختمانی است. فعالیت هایی که قبل از شروع احداث واحدهای ساختمانی صورت می گیرد، ممکن است شامل تغییر کاربری زمین، تفکیک و قطعه‌بندی زمین، طراحی و تهیه نقشه فنی، ارزیابی اثرات زیست محیطی، آزمایش خاک و تأیید نقشه‌ها باشد.
۹ . ماهیت فعالیت های ساخت به‌گونه‌ای است که ما‌به‌ازای فروش آن ممکن است در زمان های متفاوت و به مبالغ مختلف دریافت شود. واحدهای ساختمانی ممکن است در آغاز پروژه، یا طی انجام عملیات ساختمانی یا پس از تکمیل آن فروخته شود. همچنین فروش واحدهای ساختمانی ممکن است با مشوق های متفاوت مثل اعطای وام، تخفیف در هزینه مالی و نصب لوازم اضافی از قبیل دکوراسیون و کابینت رایگان، همراه باشد. ماهیت فرایند فروش پیامدهایی برای شناخت و اندازه‌گیری درآمد، هزینه‌ها و دارایی های ناشی از فعالیت های ساخت املاک دارد.
۱۰ . در فعالیت های ساخت املاک، مخارج ساخت املاک اهمیت زیادی دارد و مستلزم به کارگیری سیستمی خاص برای تخصیص مخارج مشترک و سایر مخارج مربوط است.
زمین های نگهداری شده برای ساخت املاک
۱۱ . در برخی شرایط واحدهای تجاری سازنده املاک، قطعات وسیع زمین دارند که فعالیت های ساخت در مقاطع مختلف در آنها انجام می شود. در نتیجه، توجه به نحوه طبقه‌بندی و اندازه‌گیری این‌گونه زمین ها، ضروری است. افزون بر این، اگر چه فعالیت های ساخت در یک قطعه زمین وسیع به تدریج انجام می شود اما ممکن است زیرساخت های عمومی آن مانند جاده‌های دسترسی و پل ها برای کل زمین، ایجاد شود.
۱۲ . زمین نگهداری شده برای فعالیت های ساخت املاک، چنانچه هیچ نوع فعالیت ساخت بر روی آن انجام نشده باشد و انتظار نمی رود فعالیت های ساخت طی چرخه عملیاتی معمول واحد تجاری تکمیل شود، باید به عنوان دارایی غیرجاری طبقه‌بندی شود، مشروط بر اینکه با توجه به استاندارد حسابداری شماره ۱۴ با عنوان ”نحوه ارائه دارایی های جاری و بدهی های جاری“ صورت های مالی واحد تجاری، مشمول طبقه‌بندی دارایی ها و بدهی ها به جاری و غیرجاری باشد.
۱۳ . زمین نگهداری شده برای ساخت املاک باید به بهای تمام شده پس از کسر هر گونه کاهش ارزش انباشته انعکاس یابد. تعیین زیان کاهش ارزش این گونه زمین ها تابع استاندارد حسابداری شماره ۳۲ با عنوان ”کاهش ارزش دارایی ها“ است.
مخارج ساخت املاک
۱۴ . مخارج ساخت املاک باید دربرگیرنده تمام مخارجی باشد که به طور مستقیم به فعالیت های ساخت قابل انتساب است یا بتوان آن را بر مبنایی منطقی به چنین فعالیت هایی تخصیص داد.
۱۵ . مخارج فعالیت های ساخت املاک باید شامل موارد زیر باشد:
الف. مخارج تحصیل زمین،
ب . مخارج مستقیم فعالیت های ساخت املاک،
ج . مخارج مشترک قابل انتساب به فعالیت های ساخت املاک.
۱۶ . مخارج تحصیل زمین شامل بهای خرید زمین، حق‌الزحمه کارشناسی، حق ثبت، کارمزد خرید، هزینه‌های نقل و انتقال و سایر مخارج تحصیل زمین است. مخارج قبل از تحصیل زمین به محض تحمل در سود و زیان منظور می گردد، مگر اینکه چنین مخارجی به طور مستقیم با فعالیت های بعدی ساخت املاک مرتبط باشد که در آن صورت به عنوان جزئی از بهای تمام شده ساخت املاک محسوب می شود.
۱۷ . مخارج مستقیم مرتبط با فعالیت های ساخت املاک از جمله می تواند شامل مخارج مواد و مصالح، مخارج دستمزد مستقیم، مخارج انجام شده توسط پیمانکاران و حق‌الزحمه کارشناسی باشد.
۱۸ . طبق استاندارد حسابداری شماره ۱۳ با عنوان حسابداری مخارج تأمین مالی، تمام مخارج تأمین مالی تحمل شده فقط طی دوره‌هایی که فعالیت های لازم جهت آماده‌سازی واحدهای ساختمانی برای استفاده مورد نظر در حال انجام است، به بهای تمام شده دارایی منظور می شود. این فعالیت ها شامل مواردی از قبیل تهیه نقشه‌ها و فرایند اخذ تأییدیه‌ها و مجوزهای لازم از سازمان های دولتی نیز می باشد که ماهیت اجرایی و فنی دارند و در‌مرحله قبل از احداث بنا انجام می شود.
۱۹ . مخارج مشترکی که می تواند به فعالیت های ساخت املاک تخصیص یابد، شامل موارد زیر است:
الف. مخارج قابل تخصیص به پروژه‌های جاری و آتی ساخت املاک که در یک مکان جغرافیایی مشخص واقع شده‌اند، مانند مخارج زیربنایی مشترک (نظیر جاده‌های اختصاصی) و اختصاص فضای لازم برای ساخت اماکن تفریحی و آموزشی در بخشی از زمینی که واحد تجاری قصد دارد طی چندین فاز یا پروژه در آن فعالیت های ساختمانی انجام دهد،
ب . مخارج قابل تخصیص به تمام پروژه‌های درجریان ساخت واقع در مکان های جغرافیایی مختلف نظیر مخارج کارکنان دفتر فنی واقع در اداره مرکزی.
این مخارج با به کارگیری ارزش نسبی فروش پروژه‌هایی که از این مخارج منتفع شده یا انتظار می رود منتفع شوند یا سایر روش های مناسب، تخصیص می یابد. روش انتخاب شده برای تخصیص باید به طور یکنواخت به کار گرفته شود.
۲۰ . مخارج قابل انتساب به فعالیت های ساخت دربرگیرنده مخارج احتمالی از قبیل مخارج مرتبط با تعهدات مربوط به رفع نواقص است (به استاندارد حسابداری شماره ۴ با عنوان ذخایر، بدهی های احتمالی و دارایی های احتمالی مراجعه شود).
۲۱ . مخارجی که به طور آشکار به فعالیت های ساخت املاک قابل انتساب نباشد در دوره وقوع به عنوان هزینه شناسایی می شود. مخارج اداری، عمومی و فروش، نمونه‌هایی از این‌گونه مخارج است.
۲۲ . مخارج ساخت باید براساس روش های زیر به هر یک از واحدهای ساختمانی یا پروژه‌ها تخصیص یابد:
الف. روش شناسایی ویژه (از قبیل مخارج مستقیم ساخت)،
ب . روش ارزش نسبی فروش در صورتی که شناسایی ویژه امکان‌پذیر نباشد،
ج . سایر روش های مناسب در صورتی که ارزش نسبی فروش عملی نباشد. روش انتخاب شده برای تخصیص باید به طور یکنواخت به کار گرفته شود.
درآمد و هزینه‌های ساخت املاک
۲۳ . درآمد ساخت املاک باید شامل موارد زیر باشد:
الف. بهای فروش مورد توافق در قرارداد،
ب . هرگونه مبلغ ناشی از تغییر در دامنه کار تعریف شده در قرارداد.
۲۴ . همواره احتمال تغییر در مشخصات، نقشه ساختمان یا مدت قراردادهای فروش پروژه ساخت املاک وجود دارد که می تواند به افزایش یا کاهش درآمد ساخت املاک منجر گردد. تغییر، زمانی در درآمد ساخت املاک منظور می شود که:
الف. پذیرش تغییر و مبلغ ناشی از آن توسط مشتری محتمل باشد،
ب . مبلغ ناشی از تغییر را بتوان به گونه‌ای اتکاپذیر اندازه‌گیری کرد.
۲۵ . درآمد ساخت املاک باید تنها برای واحدهای ساختمانی فروخته شده، در صورت احراز معیارهای بند ۲۶، شناسایی شود.
۲۶ . شناسایی درآمد باید از زمانی آغاز شود که تمام معیارهای زیر احراز گردد:
الف. فروش واحد ساختمانی با انجام اقداماتی از قبیل امضای قرارداد محرز شده باشد،
ب . فعالیت های ساختمانی آغاز شده باشد،
ج . ماحصل پروژه را بتوان به گونه‌ای اتکاپذیر برآورد کرد،
د . حداقل ۲۰ درصد از بهای فروش وصول شده باشد.
۲۷ . ماحصل پروژه را می توان در صورت احراز تمام شرایط زیر به‌گونه‌ای اتکاپذیر برآورد کرد:
الف. مجموع درآمد حاصل از پروژه را بتوان به‌گونه‌ای اتکاپذیر اندازه‌گیری کرد،
ب . جریان ورودی منافع اقتصادی آتی مرتبط با پروژه به واحد تجاری محتمل باشد،
ج . مخارج لازم برای تکمیل پروژه و همچنین درصد تکمیل پروژه در تاریخ ترازنامه را بتوان به‌گونه‌ای اتکاپذیر اندازه‌گیری کرد،
د . مخارج قابل انتساب به پروژه را بتوان به روشنی تعیین و به‌گونه‌ای اتکاپذیر اندازه‌گیری کرد.
۲۸ . هرگاه ماحصل پروژه را نتوان به گونه‌ای اتکاپذیر برآورد کرد:
الف. درآمد واحدهای ساختمانی فروخته شده باید تنها تا میزان مخارج تحمل شده برای ساخت آن واحدها که بازیافت آن محتمل است، شناسایی گردد،
ب . مخارج ساخت واحدهای ساختمانی فروخته شده باید در دوره وقوع به عنوان هزینه شناسایی شود.
۲۹ . هرگونه زیان مورد انتظار پروژه (شامل مخارج رفع نقص) باید بلافاصله به سود و زیان دوره منظور شود.
۳۰ . در مراحل اولیه پروژه ساخت املاک، غالباً شرایط به صورتی است که ماحصل پروژه را نمی توان به گونه‌ای اتکاپذیر برآورد کرد. در چنین شرایطی ممکن است رعایت الزامات بند ۲۸ مناسب‌تر باشد. در مواردی که ماحصل پروژه را نتوان به گونه‌ای اتکاپذیر برآورد کرد، نباید سودی شناسایی شود. همچنین ممکن است مخارج ساخت پروژه از کل درآمد آن، فزونی یابد. در چنین مواردی، هر گونه مازاد برآورد شده مخارج ساخت پروژه نسبت به درآمد آن طبق مفاد بند ۲۹ بلافاصله به سود و زیان دوره منظور می شود.
۳۱ . مخارج ساخت قابل انتساب به واحدهای ساختمانی فروخته شده باید در دوره شناخت درآمد واحدهای یاد شده، به عنوان هزینه شناسایی شود.
۳۲ . فرایند شناسایی مخارج ساخت قابل انتساب به واحدهای ساختمانی فروخته شده به عنوان هزینه، به تطابق هزینه‌ها و درآمدها منجر می شود. برای تعیین مخارج قابل انتساب، واحد تجاری روشی را انتخاب می کند که وضعیت را به مناسب ترین نحو ممکن منعکس می نماید. این روش به طور یکنواخت به کار گرفته می شود.
۳۳ . مبلغ درآمدها و هزینه‌های ساخت املاک در صورت احراز معیارهای بند ۲۶ باید باتوجه به درصد تکمیل پروژه در تاریخ ترازنامه تعیین شود.
۳۴ . شناخت درآمدها و هزینه‌ها با توجه به درصد تکمیل پروژه، روش درصد پیشرفت کار نامیده می شود. در این روش، درآمد ساخت املاک و هزینه‌های مربوط، متناسب با درصد تکمیل شناسایی می شود تا درآمدها، هزینه‌ها و سود یا زیان مربوط به کارهای انجام شده گزارش گردد. این روش اطلاعات مفیدی در مورد میزان فعالیت ساخت و عملکرد دوره ارائه می کند.
۳۵ . درصد تکمیل را می توان به روش های مختلفی تعیین کرد. واحد تجاری، باید روشی را به کار گیرد که کار انجام شده را به گونه‌ای اتکاپذیر اندازه‌گیری کند. این روش ها، باتوجه به ماهیت فعالیت ساخت، می تواند شامل موارد زیر باشد:
الف. نسبت مخارج تحمل شده برای کار انجام شده تا تاریخ ترازنامه به کل مخارج برآوردی ساخت،
ب . ارزیابی کار انجام شده توسط کارشناسان حرفه‌ای مستقل،
ج . درصد کار فیزیکی انجام شده.
۳۶ . چنانچه درصد تکمیل براساس مخارج تحمل شده تا تاریخ ترازنامه تعیین گردد، تنها آن بخش از مخارج ساخت که منعکس‌کننده کار انجام شده است در مخارج تحمل شده تا تاریخ ترازنامه منظور می گردد. نمونه‌هایی از مخارجی که به کار انجام شده مربوط نمی شود شامل بهای تمام شده زمین، مصالح پای کار، مخارج تأمین مالی منظور شده به حساب پروژه و پیش‌پرداخت به پیمانکاران است.
۳۷ . در صورت رفع ابهاماتی که مانع از برآورد ماحصل پروژه به‌گونه‌ای اتکاپذیر شده است، درآمدها و هزینه‌های پروژه باید طبق بند ۳۳ شناسایی شود.
۳۸ . مخارج ساخت املاک که به هزینه منظور نشده است باید به عنوان دارایی شناسایی و به اقل بهای تمام شده و خالص ارزش فروش اندازه‌گیری شود.
تغییر در برآوردها
۳۹ . برآورد درآمدها و مخارج و همچنین تخصیص مخارج باید در پایان هر دوره مالی بازنگری شود. آثار تغییر در برآوردهای حسابداری باید براساس استاندارد حسابداری شماره ۶ با عنوان ” گزارش عملکرد مالی“ به حساب منظور گردد.
۴۰ . به دلیل وجود ابهامات ذاتی در فعالیت های ساخت املاک، اندازه‌گیری دقیق درآمد و مخارج امکان‌پذیر نیست. استفاده از برآوردهای معقول در تهیه صورت های مالی ضروری است و اتکاپذیری آنها را خدشه‌دار نمی کند. آثار ناشی از تجدیدنظر در برآورد درآمدها و مخارج قابل‌انتساب به فعالیت های ساخت املاک باید به پروژه‌های فعلی و در صورت لزوم به پروژه‌های آتی تخصیص یابد.
فسخ معامله فروش
۴۱ . درآمدها و هزینه‌های شناسایی شده مربوط به واحدهای ساختمانی فروخته شده باید در زمان ابطال یا فسخ معامله فروش، بی درنگ برگشت داده شود.
۴۲ . خسارات دریافتنی از پیمانکاران (به دلیل تأخیر در تکمیل) و خسارات پرداختنی به مشتریان (به دلیل تأخیر در تحویل) باید به صورت جداگانه در صورت سود و زیان ارائه شود.
مشوق های فروش
۴۳ . چنانچه مشوق های فروش یا تضمین هایی برای انجام فروش توسط واحد تجاری سازنده پیشنهاد شود، تعهد ناشی از آن براساس استاندارد حسابداری شماره ۴ با عنوان ذخایر، بدهی های احتمالی و دارایی های احتمالی به حساب منظور می شود. مخارج مرتبط با این گونه اقلام نظیر تضمین بازده سرمایه‌گذاری خریداران برای دوره مشخص، به حساب بهای تمام شده پروژه منظور می شود.
۴۴ . سایر مخارج تحمل شده توسط واحد تجاری سازنده املاک به منظور تبلیغ فروش واحدهای ساختمانی به عنوان هزینه دوره شناسایی می شود.
واحدهای ساختمانی تکمیل شده آماده برای فروش
۴۵ . موجودی واحدهای ساختمانی تکمیل شده آماده برای فروش باید به اقل بهای تمام شده و خالص ارزش فروش منعکس شود.
۴۶ . واحدهای ساختمانی تکمیل شده‌ای که به‌منظور افزایش قیمت، اجاره یا استفاده توسط واحد تجاری نگهداری می شود، براساس استانداردهای مربوط به حساب منظور می گردد.
افشا
۴۷ . واحد تجاری باید موارد زیر را افشا کند:
الف. روش تعیین درصد تکمیل پروژه،
ب . درآمد و هزینه‌های شناسایی شده ساخت املاک در صورت سود و زیان،
ج . برآورد مبلغ مخارج لازم برای تکمیل پروژه‌های در جریان،
د . صورت تطبیق مبلغ دفتری مخارج شناسایی شده به عنوان دارایی در ابتدا و انتهای دوره که موارد زیر را نشان دهد:
۱ . مخارج انباشته ساخت املاک در اول دوره، با تفکیک مبلغ دفتری زمین،
۲ . مخارج تحمل شده ساخت املاک طی دوره، با تفکیک مبلغ دفتری زمین،
۳ . مخارج انباشته ساخت املاک که در صورت سود و زیان به عنوان هزینه شناسایی شده است، به تفکیک دوره جاری و دوره‌های گذشته،
۴ . واگذاری یا انتقال به طبقه دیگری از دارایی ها یا سایر تغییرات در مبلغ دفتری طی دوره.
۴۸ . در مورد زمین نگهداری شده برای ساخت املاک باید موارد زیر افشا شود:
الف. بهای تمام شده و کاهش ارزش انباشته (در صورت وجود) در ابتدا و انتهای دوره،
ب . صورت تطبیق مبلغ دفتری در ابتدا و انتهای دوره که موارد زیر را نشان دهد:
۱ . اضافات،
۲ . واگذاری،
۳ . انتقال به دارایی های جاری به عنوان مخارج ساخت املاک،
۴ . زیان کاهش ارزش شناسایی شده یا برگشت شده در صورت سود و زیان طی دوره (در صورت وجود)،
۵ . سایر تغییرات.
۴۹ . موارد زیر نیز باید در صورت های مالی افشا شود:
الف. هر گونه محدودیت در رابطه با مالکیت زمین و میزان آن،
ب . زمین ها و پروژه‌های ساخت املاک که وثیقه بدهی هاست.
تاریخ اجرا
۵۰ . الزامات این استاندارد در مورد کلیه صورت های مالی که دوره مالی آنها از تاریخ ۱/۱/۱۳۸۶ و بعد از آن شروع می شود لازم‌الاجرا است.
مطابقت با استانداردهای بین‌المللی حسابداری
۵۱ . استاندارد بین‌المللی حسابداری جداگانه‌ای برای فعالیت های ساخت املاک وجود ندارد. در پیوست استاندارد بین‌المللی حسابداری شماره ۱۸ شناخت درآمد، شناسایی درآمد فروش املاک مشروط به تکمیل کارهای عمده است. از این رو، استاندارد حسابداری شماره ۲۹ با پیوست استاندارد بین‌المللی حسابداری یاد شده مغایرت دارد.
پیشینه
۱ . پیش از تدوین این استاندارد، واحدهای تجاری که به فعالیت های ساخت املاک مشغول بودند با وجود رویه پیش‌بینی شده در پیوست استاندارد حسابداری شماره ۳ با عنوان درآمد عملیاتی ، از روش های متفاوتی جهت شناخت درآمد و تخصیص مخارج فعالیت های ساخت املاک استفاده می کردند. به همین دلیل کمیته تدوین استانداردهای حسابداری (کمیته) در شهریور ۱۳۸۲ انجام کارهای تحقیقاتی لازم را برای بررسی ضرورت تدوین استاندارد حسابداری فعالیت های ساخت املاک در دستور کار مدیریت تدوین استاندارد قرار داد. برای اجرای این پروژه کارشناسان و گروه کارشناسی مدیریت تدوین استانداردها، فعالیت های زیر را انجام دادند:
الف. بررسی میدانی روش های حسابداری شرکت هایی که در زمینه ساخت املاک فعالیت می کنند. این بررسی در قالب سه گروه شرکت های شهرک های صنعتی، شرکت های عمران شهرهای جدید و سایر شرکت های فعال در ساخت املاک صورت گرفت.
ب . مطالعه تطبیقی استانداردهای حسابداری تدوین شده توسط مراجع حرفه‌ای معتبر دنیا.
ج . بررسی تحقیقات انجام شده در زمینه حسابداری فعالیت های ساخت املاک.
د . تشکیل جلساتی با مدیران شرکت های فعال در ساخت املاک و همچنین حسابرسان مستقل این شرکت ها.
ﻫ . تشکیل جلسات متعدد گروه کارشناسی برای جمع‌بندی نتایج تحقیقات و مطالعات انجام شده و تدوین پیش‌نویس استاندارد فعالیت های ساخت املاک.
۲ . کمیته براساس نتایج مطالعات انجام شده و با توجه به استانداردهای حسابداری موجود شامل استاندارد حسابداری شماره ۳۲ مالزی با عنوان فعالیت های ساخت املاک، استاندارد حسابداری شماره ۶۶ آمریکا با عنوان حسابداری فروش املاک و استاندارد حسابداری شماره ۶۷ آمریکا با عنوان حسابداری مخارج و عملیات اولیه اجاره پروژه‌های املاک، تدوین استاندارد حسابداری شماره ۲۹ با عنوان فعالیت های ساخت املاک را در دستور کار قرار داده و پس از بحث و تبادل نظر در جلسات متعدد، متن پیشنهادی را تصویب کرد.
دلایل تدوین استاندارد حسابداری فعالیت های ساخت املاک
۳ . کمیته به دلایل زیر تدوین استاندارد حسابداری مربوط به فعالیت های ساخت املاک را ضروری تشخیص داد:
الف. تقاضای شرکت های ساختمانی برای تجدیدنظر در روش شناخت درآمد،
ب . تنـوع روش هـای تخصیص مخارج مشترک و سایـر مخارج مربـوط به فعالیت های ساخت املاک،
ج . ماهیت خاص فعالیت های ساخت املاک که بیش از یک دوره مالی به طول می انجامد و معمولاً در اوایل شروع پروژه با پیش‌فروش همراه است،
د . وجود تفاوت در نحوه افشای اطلاعات در صورت های مالی.
ماهیت فعالیت های ساخت املاک
۴ . واحدهای تجاری سازنده املاک ممکن است به تمام فعالیت های ساخت املاک یا برخی از آنها از قبیل برنامه‌ریزی، طراحی و احداث بنا بپردازند. این واحدها ممکن است فقط در حوزه ساخت املاک مسکونی، تجاری یا صنعتی و یا در تمام حوزه‌های ذکر شده فعالیت کنند. واحدهای تجاری سازنده املاک ممکن است زمین هایی را در مقیاس بزرگ خریداری و پس از آماده‌سازی، آنها را در قطعات کوچک برای مصارف مختلف نظیر ساخت واحدهای مسکونی یا تجاری واگذار نمایند.
۵ . کمیته پس از انجام بررسی های لازم در رابطه با واحدهای تجاری سازنده املاک به این نتیجه رسید که فعالیت های ساخت املاک دارای ماهیت یک صنعت خاص است و ارائه استاندارد جداگانه موجب ارتقای کیفیت و قابلیت مقایسه صورت های مالی واحدهای تجاری مرتبط با این فعالیت ها می شود.
مخارج ساخت املاک
۶ . برای تخصیص مخارج ساخت به هر یک از واحدهای ساختمانی یا پروژه‌ها روش های متفاوتی وجود دارد که می توان به روش شناسایی ویژه، روش ارزش نسبی فروش و روش های مبتنی بر مساحت اشاره نمود.
۷ . مزیت روش شناسایی ویژه این است که مخارج فعالیت های ساخت املاک نظیر مخارج مستقیم ساخت به صورت دقیق و درست به هر یک از واحدهای ساختمانی یا پروژه‌ها تخصیص می یابد و در نتیجه در این روش انجام برآورد یا ذهنیت‌گرایی به حداقل می رسد. مشکل روش مزبور این است که جهت تخصیص مخارج مشترک نمی توان از آن استفاده کرد.
۸ . مزیت روش ارزش نسبی فروش این است که تخصیص تمام مخارج فعالیت های ساخت املاک خصوصاً مخارج مشترک را امکان‌پذیر می سازد. البته استفاده از این روش مستلزم دسترسی به ارزش فروش برآوردی واحدهای ساختمانی است و در برخی موارد واحدهای تجاری در تعیین ارزش فروش برآوردی واحدهای ساختمانی با محدودیت هایی نظیر عدم وجود مظنه‌های بازار مواجه می باشند. استفاده از این روش سبب تطابق بهتر هزینه‌های ساخت با درآمدهای ناشی از فعالیت های ساخت می گردد.
۹ . روش های مبتنی بر مساحت، امکان تخصیص تمام مخارج فعالیت های ساخت املاک را برای واحدهای ساختمانی فراهم می سازند. اما تخصیص مخارج بدون در نظرگرفتن ارزش واحدهای ساختمانی انجام می شود و ممکن است تخصیص مخارج به طور منطقی صورت نگیرد. این شیوه تخصیص ممکن است تصویر نادرستی از بهای تمام شده واحدهای ساختمانی ارائه نماید. افزون بر این ممکن است تطابق هزینه‌ها با درآمدهای ناشی از فعالیت های ساخت به نحو درستی صورت نگیرد.
۱۰ . کمیته پس از بحث و تبادل نظر درخصوص روش های تخصیص مخارج به این نتیجه رسید که اولویت را به روش شناسایی ویژه بدهد. استفاده از این روش در رابطه با مخارج مستقیم ساخت عملی است. برای مخارجی نظیر مخارج مشترک که امکان استفاده از روش شناسایی ویژه وجود ندارد روش ارزش نسبی فروش، به عنوان مناسبترین روش شناخته شد و در اولویت بعدی جهت تخصیص مخارج قرار گرفت. در صورتی که استفاده از روش های ذکر شده جهت تخصیص مخارج، عملی نباشد واحدهای تجاری مجازند که از سایر روش های تخصیص نظیر روش های مبتنی بر مساحت استفاده نمایند.
شناخت درآمد فعالیت های ساخت املاک
۱۱ . ماهیت فعالیت های ساخت املاک به گونه‌ای است که درآمد ناشی از آنها ممکن است در زمان های متفاوت و به مبالغ مختلفی دریافت شود. فروش واحدهای ساختمانی ممکن است در آغاز پروژه، در طی عملیات ساختمانی یا پس از تکمیل عملیات ساختمانی صورت گیرد. باتوجه به این موضوع روش های مختلفی جهت شناخت درآمد فعالیت های ساخت املاک وجود دارد که اصلی ترین آنها روش کار تکمیل شده و روش درصد پیشرفت کار است.
مزایای اصلی روش ها
۱۲ . مزایای اصلی روش کار تکمیل شده برای شناخت درآمد مربوط به فعالیت های ساخت املاک به شرح زیر است:
الف. شناخت درآمد و اندازه‌گیری بهای تمام شده واحدهای ساختمانی در این روش از قابلیت اتکای بالایی برخوردار است.
ب . استفاده از روش کار تکمیل شده امکان مدیریت سود را در واحدهای تجاری کاهش می دهد.
۱۳ . مزایای اصلی به کارگیری روش درصد تکمیل برای شناخت درآمد مربوط به فعالیت های ساخت املاک به شرح زیر است:
الف. شناخت درآمد با استفاده از روش درصد تکمیل اطلاعات مربوط‌تری برای تصمیم‌گیری استفاده‌کنندگان مختلف ارائه می دهد،
ب . روش درصد تکمیل تصویر بهتری از عملکرد مدیریت در سال های مختلف ارائه می کند.
۱۴ . کمیته پس از انجام بررسی های لازم و با توجه به ماهیت فعالیت های ساخت املاک و مزایای روش درصد تکمیل، به این نتیجه رسید که واحدهای تجاری در صورت احراز تمام معیارهای زیر، از این روش استفاده نمایند:
الف. فروش واحدهای ساختمانی با انجام اقداماتی از قبیل امضای قرارداد محرز شده باشد،
ب . فعالیت های ساختمانی آغاز شده باشد،
ج . ماحصل فعالیت های ساخت را بتوان به گونه‌ای اتکاپذیر برآورد کرد،
د . حداقل ۲۰ درصد از بهای فروش وصول شده باشد.
بند ” د“ برای جلوگیری از شناخت درآمد از طریق انعقاد قراردادهای صوری توسط واحد قید شده است. بر اساس این معیار باید حداقل ۲۰ درصد از بهای فروش واحدهای ساختمانی وصول شده باشد تا واحد تجاری بتواند شناخت درآمد را آغاز نماید. در صورتی که حداقل ۲۰ درصد از مبلغ فروش وصول نگردیده باشد نمی توان درآمد را شناسایی نمود. در صورتی که به کارگیری روش درصد تکمیل عملی نباشد می توان از روش کار تکمیل شده استفاده کرد. اگر نتوان ماحصل فعالیت های ساخت املاک را به‌گونه‌ای اتکاپذیر برآورد نمود در آن صورت درآمد ساخت املاک تا میزان مخارج تحمل شده قابل بازیافت ساخت املاک شناسایی می شوند تعیین درصد تکمیل
۱۵ . استفاده از روش درصد تکمیل جهت شناخت درآمد مستلزم تعیین درصد تکمیل فعالیت های ساخت املاک می باشد. روش های تعیین درصد تکمیل عبارتند از:
الف. نسبت مخارج تحمل شده برای کار انجام شده تا تاریخ ترازنامه به کل مخارج برآوردی ساخت،
ب . ارزیابی کار انجام شده توسط کارشناسان حرفه‌ای مستقل
ج . درصد کار فیزیکی انجام شده.
۱۶ . به کارگیری روش نسبت مخارج تحمل شده برای کار انجام شده تا تاریخ ترازنامه از سایر روش ها رایج‌تر است و به قضاوت کم تری نیاز دارد. در این روش بهای تمام شده زمین، مخارج تأمین مالی و پیش پرداخت به پیمانکاران، در محاسبه درصد تکمیل منظور نمی گردد، زیرا منجر به شناخت غیر واقعی درآمد خواهد شد.
۱۷ . محاسبه درصد تکمیل براساس ارزش کار انجام شده مستلزم وجود بازار فعالی جهت تعیین ارزش کار انجام شده می باشد. در بسیاری موارد جهت تعیین ارزش کار انجام شده، بازار فعالی وجود ندارد و در نتیجه، ارزش های تعیین شده از قابلیت اتکای کم تری برخوردار می باشد.
۱۸ . درصد کار فیزیکی انجام شده در هر دوره بیانگر میزان پیشرفت کار فیزیکی می باشد و می تواند به‌عنوان مبنایی جهت تعیین درصد تکمیل به کار رود. تأکید این روش بر عامل زمان می باشد، درنتیجه معیار مناسب‌تری را جهت شناخت درآمد و هزینه فعالیت های ساخت املاک فراهم می کند. معایب این روش، شامل عدم توجه به ارزش کار انجام شده یا مخارج کار انجام شده، مشکلات مربوط به تعیین مقدار کار فیزیکی انجام شده، و صرف هزینه قابل توجه جهت تعیین میزان کار انجام شده می باشد.
۱۹ . کمیته پس از بحث و بررسی درباره مزایا و معایب هر یک از روش های تعیین درصد تکمیل به این نتیجه رسید که هر سه روش را جهت تعیین درصد تکمیل مجاز بشمارد.
اطلاعات این نوشته
شما میتوانید در صورت تمایل این پست را در شبکه های اجتماعی خود بازنشر دهید .
